En pratique, cela change plusieurs choses :
certains logements ne peuvent plus être mis en location
les loyers des logements F et G sont gelés
le DPE devient un document stratégique
l’audit énergétique devient obligatoire dans certaines ventes
les propriétaires doivent anticiper les travaux
les locataires disposent de recours en cas de logement non décent
les copropriétés peuvent devenir un point de blocage ou de négociation.
Autrement dit : le DPE n’est plus une simple étiquette en bas d’annonce. C’est désormais une pièce centrale du dossier immobilier.
Passoires thermiques : quels logements sont concernés ?
Un logement est généralement considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Ces logements consomment beaucoup d’énergie ou émettent fortement des gaz à effet de serre. Ils peuvent être coûteux à chauffer, inconfortables pour le locataire et de plus en plus contraints juridiquement.
Le calendrier est progressif :
les logements classés G sont les premiers concernés par l’interdiction de mise en location
les logements classés F suivront ensuite
les logements classés E seront concernés à plus long terme.
Pour un propriétaire, l’enjeu est simple : plus le logement est mal classé, plus il faut anticiper.
Interdiction de louer : ce que les propriétaires doivent comprendre
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location lorsqu’ils sont considérés comme non décents au regard de la performance énergétique.
Cette interdiction concerne les nouveaux contrats de location, mais aussi les renouvellements ou reconductions tacites selon le calendrier applicable.
Le propriétaire doit donc vérifier :
la classe énergétique du logement
la date du DPE
la validité du diagnostic
la date de signature ou de renouvellement du bail
la possibilité de réaliser des travaux
les contraintes de copropriété
les conséquences en cas de contestation du locataire.
Le piège serait de penser : “Mon logement est déjà loué, je ne suis pas concerné.”
Ce n’est pas si simple. Le renouvellement ou la reconduction du bail peut faire entrer le logement dans le champ des exigences de décence énergétique.
Gel des loyers : les logements F et G sont déjà sous contrainte
Les logements classés F ou G sont aussi concernés par le gel des loyers. Cela signifie que le propriétaire ne peut plus librement augmenter le loyer dans certaines situations : relocation, renouvellement, révision annuelle ou réévaluation dans les zones concernées.
Pour le bailleur, l’effet est direct : un logement énergivore peut devenir moins rentable, même avant d’être totalement interdit à la location.
La rénovation n’est donc pas seulement une obligation future. Elle peut être une condition pour retrouver une marge de manœuvre locative.
DPE : le document à vérifier avant toute décision
Le diagnostic de performance énergétique indique la performance énergétique et climatique du logement. Il classe le bien de A à G.
Pour un propriétaire, le DPE doit être vérifié avant :
une mise en location
une reconduction de bail
une vente
une augmentation de loyer
une annonce immobilière
un projet de travaux
une discussion avec un locataire
une demande d’aide ou de financement.
Un DPE ancien, vierge, incohérent ou contesté peut devenir un vrai problème. Depuis que le DPE est opposable, une erreur manifeste peut avoir des conséquences juridiques.
Le DPE n’est plus un papier administratif que l’on range dans un tiroir. C’est le thermomètre du bien. Et parfois, le thermomètre annonce la fièvre avant même que le propriétaire ne sente le malaise.
Audit énergétique obligatoire : dans quels cas ?
L’audit énergétique réglementaire concerne certaines ventes de logements très énergivores. Il vient compléter le DPE et propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance du bien.
Il est notamment obligatoire lors de la vente de logements classés :
F ou G depuis 2023
E depuis 2025
D à partir de 2034.
Cet audit doit être intégré au dossier de diagnostic technique lors de la vente. Il donne à l’acquéreur une vision plus concrète des travaux à envisager, de leur ordre de coût et des étapes possibles.
Pour le vendeur, cela signifie qu’un bien mal classé doit être préparé en amont. Mieux vaut découvrir le sujet avant la mise en vente qu’au moment où un acquéreur demande des comptes.
Exemple concret : bailleur avec un logement classé G
Un propriétaire loue un appartement ancien classé G. Le bail arrive bientôt à reconduction. Le locataire demande un DPE valide et évoque la non-décence énergétique du logement. Le propriétaire pensait pouvoir continuer comme avant, mais découvre que le logement risque de ne plus respecter les critères applicables.
Avant de répondre, il doit réunir :
le bail
le DPE
la date de signature du contrat
la date de reconduction
les échanges avec le locataire
les diagnostics déjà réalisés
les devis de travaux éventuels
les procès-verbaux de copropriété si des travaux collectifs sont nécessaires
les aides financières possibles
les justificatifs montrant les démarches déjà engagées.
Un avocat en droit immobilier pourra ensuite aider à apprécier le risque locatif, les obligations du bailleur, les recours possibles du locataire et la meilleure stratégie : travaux, négociation, calendrier de mise en conformité ou gestion du contentieux.
Copropriété : le point de blocage fréquent
Pour les appartements en copropriété, le propriétaire n’a pas toujours la main sur tout. Certains travaux relèvent des parties communes : toiture, façade, isolation collective, chauffage, ventilation, fenêtres selon les cas.
Cela peut créer une situation délicate : le propriétaire doit respecter les critères de décence énergétique, mais une partie des travaux dépend de décisions collectives.
Il faut alors documenter les démarches :
demandes inscrites à l’ordre du jour
votes en assemblée générale
devis sollicités
refus ou reports de travaux
travaux possibles dans les parties privatives
échanges avec le syndic
contraintes techniques.
Le bailleur doit pouvoir montrer qu’il n’est pas resté passif. En immobilier, l’inaction est rarement une bonne stratégie ; en copropriété, elle devient parfois un piège collectif.
Quels risques pour un propriétaire bailleur ?
Un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique peut exposer le propriétaire à plusieurs risques :
impossibilité de mettre le bien en location
gel du loyer
contestation du locataire
demande de travaux
demande de réduction ou suspension du loyer devant le juge
conservation de certaines aides au logement
difficulté à vendre
décote du bien
responsabilité en cas d’information incomplète ou erronée.
Le risque n’est donc pas seulement juridique. Il est aussi patrimonial. Un logement mal classé peut devenir plus difficile à exploiter et moins attractif sur le marché.
Que doit faire un propriétaire en 2026 ?
Le bon réflexe consiste à faire un audit de situation, même simple.
1. Vérifier le DPE
Classe énergétique, date, validité, cohérence, présence dans le bail ou dossier de vente.
2. Identifier l’échéance applicable
G, F, E ou D : chaque classe a son calendrier.
3. Vérifier le bail
Date de signature, renouvellement, reconduction tacite, clauses de révision, informations transmises au locataire.
4. Estimer les travaux
Isolation, chauffage, ventilation, fenêtres, toiture, murs, équipements, parties privatives et communes.
5. Consulter les aides
MaPrimeRénov’, aides locales, certificats d’économie d’énergie, accompagnement France Rénov’, dispositifs fiscaux selon la situation.
6. Anticiper la relation locataire
Un locataire informé peut demander des justificatifs, signaler une difficulté, saisir une commission ou engager un recours. Une communication claire vaut mieux qu’un silence tendu.
7. Demander conseil si le risque est sérieux
Vente en cours, bail sensible, locataire conflictuel, copropriété bloquée, DPE contesté, travaux lourds : dans ces situations, l’accompagnement d’un avocat ou d’un professionnel immobilier peut éviter une mauvaise décision.
Ce que LeDroitEnClair.fr vous aide à clarifier
LeDroitEnClair.fr ne remplace pas un avocat, un diagnostiqueur, un auditeur énergétique ou un conseiller France Rénov’. Son rôle est de vous aider à structurer votre situation avant d’agir.
Nous vous aidons à identifier :
la classe énergétique du logement
le calendrier applicable
les documents à réunir
le niveau de risque locatif
les conséquences sur le bail
les obligations en cas de vente
les recours possibles du locataire
les premières questions à poser à un avocat ou à un professionnel.
L’objectif : éviter les décisions improvisées, les diagnostics oubliés et les contentieux évitables.
Outils utiles
Pour préparer votre dossier, vous pouvez utiliser :
checklist “mon logement est classé F ou G”
simulateur de risque locatif énergétique
modèle de chronologie bail / DPE / travaux
tableau de suivi des devis de rénovation
checklist “audit énergétique avant vente”
guide des pièces à transmettre à un avocat
fiche “copropriété et rénovation énergétique”
préparation de rendez-vous avec un avocat en droit immobilier.
FAQ
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus de la location lorsqu’ils ne respectent pas le critère de décence énergétique applicable. Il faut vérifier la date du bail, la reconduction ou le renouvellement, ainsi que la validité du DPE.
Un locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?
Le locataire ne peut pas décider seul d’arrêter de payer. En cas de logement non décent, il peut engager des démarches et saisir le juge, qui pourra notamment ordonner des travaux ou une réduction du loyer selon la situation.
Un propriétaire peut-il donner congé uniquement pour faire des travaux énergétiques ?
Le congé donné par le bailleur répond à des motifs encadrés : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Les travaux de rénovation énergétique ne constituent pas automatiquement un motif autonome de congé. Il faut donc être très prudent avant toute décision.
Le DPE est-il obligatoire dans une annonce ?
Oui, les annonces de vente ou de location doivent mentionner la classe énergétique du bien. Pour les logements F ou G, des mentions spécifiques peuvent également être requises.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer ?
L’audit énergétique réglementaire vise principalement certaines ventes de logements énergivores. Pour la location, le document central reste le DPE et le respect des critères de décence énergétique.
Quand faut-il consulter un avocat ?
Il peut être utile de consulter un avocat en droit immobilier si le logement est classé F ou G, si le locataire conteste la décence du logement, si une vente est bloquée, si la copropriété refuse des travaux, ou si vous craignez un contentieux.
À retenir
La loi Climat transforme la gestion immobilière des propriétaires. Louer, vendre ou conserver un logement énergivore demande désormais méthode et anticipation.
Le bon réflexe : vérifier le DPE, comprendre l’échéance applicable, préparer les travaux, documenter les démarches et demander conseil avant qu’un simple diagnostic ne devienne un litige.
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FAQ
Quels documents dois-je réunir avant de consulter un avocat sur ce sujet ?
Identifiez d'abord les pièces clés liées à votre situation : courriers, contrats, factures, témoignages, photos datées, captures d'écran (le cas échéant). Une chronologie écrite simple et un dossier classé (ordre antichronologique) facilitent l'analyse et raccourcissent la première consultation. Plus le dossier est structuré, plus votre conseil est efficace dès la première heure.
Combien de temps faut-il pour résoudre ce type de litige ?
Les délais dépendent du contexte (amiable, médiation, contentieux) et de la juridiction saisie. Une résolution amiable ou via médiateur peut se conclure en 1 à 4 mois. Une procédure judiciaire (TJ ou prud'hommes) peut s'étaler sur 9 à 24 mois en première instance, selon la charge du tribunal et la complexité du dossier.
Quels sont les coûts à prévoir (honoraires, frais, expertises) ?
Comptez en moyenne 1 500 € à 6 000 € HT d'honoraires d'avocat selon la complexité, plus les frais d'huissier, d'expert et de procédure (~500 à 3 000 €). L'aide juridictionnelle est possible selon vos revenus (totale ou partielle). Une convention d'honoraires écrite est obligatoire avant tout engagement (art. L444-2 Code de commerce).
À quel moment dois-je faire appel à un avocat plutôt qu'à un autre professionnel ?
Faites appel à un avocat dès qu'il y a un risque procédural (délai à respecter, contre-partie représentée, enjeux supérieurs à 5 000 €) ou un blocage amiable. Pour des démarches purement administratives ou de conseil amont (constitution de dossier, lecture d'un acte), un juriste, un notaire ou un médiateur peut suffire. En cas de doute : la première consultation avocat (gratuite chez certains barreaux) clarifie le besoin.
