Espace Particuliers

Litige locatif : loyers impayés, dépôt de garantie, travaux et expulsion

Q: Mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer chaque année ?

Oui, une fois par an, UNIQUEMENT si une clause de révision figure dans le bail ET selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique en plus. Hors clause de révision : aucune augmentation possible en cours de bail.

Q: Mon dépôt de garantie n'a pas été restitué : que faire ?

Délai légal : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon. Au-delà, intérêts de retard de 10% du loyer mensuel par mois entamé. Procédure : 1) LRAR de mise en demeure. 2) Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuit, 2 mois). 3) Tribunal de proximité (procédure simplifiée < 5 000 €).

Q: Quelles réparations sont à ma charge ?

Liste limitative du décret n°87-712 : entretien courant (nettoyage, remplacement joints, ampoules), petites réparations (poignées, robinetterie usée). À la charge du bailleur : grosses réparations (toiture, structure, chaudière en cas de vétusté). En cas de doute : la commission de conciliation tranche gratuitement.

Q: Comment contester un état des lieux ?

À l'entrée : signaler par écrit dans les 10 jours (LRAR) tout défaut non mentionné. À la sortie : refuser de signer si désaccord, faire venir un huissier (frais partagés avec le bailleur). En cas de signature sous pression : possibilité de contestation a posteriori avec preuves (photos datées, témoignages).

Q: Mon logement est insalubre, que faire ?

1) Mise en demeure du bailleur par LRAR avec photos et description. 2) Si pas de réaction sous 2 mois : saisine de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou de la mairie (Service Communal d'Hygiène et Santé). 3) Constat par expert. 4) Procédure en référé pour travaux ou résiliation aux torts du bailleur. Vous pouvez aussi consigner le loyer auprès de la CDC le temps des travaux.

Q: Mon propriétaire veut me récupérer le logement : peut-il ?

Oui, uniquement à 3 motifs : reprise pour habiter (propriétaire ou famille proche), vente (locataire prioritaire), motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles graves). Préavis : 6 mois avant la fin du bail. Pour les locataires de + de 65 ans aux revenus modestes : protection renforcée (relogement ou remplacement par autre logement).

Q: Pendant la trêve hivernale, peut-on m'expulser ?

Non, du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE). Exceptions : occupation sans droit ni titre (squatteurs), conjoint violent, immeuble dangereux. La trêve concerne uniquement l'exécution forcée (intervention de l'huissier avec concours de la force publique) : les procédures judiciaires peuvent continuer à courir.

Bail, état des lieux, charges, expulsion : 6 semaines pour réagir à un commandement de payer. Réunissez vos pièces et clarifiez vos options.

Sommaire éditorial

Les volets clés à maîtriser

Avant le bail : sécuriser la signature

Anticiper les zones de friction dès le contrat de bail.

Bail loi 1989 : mentions obligatoires, durée, clause résolutoire →
Garanties exigibles : caution, garantie Visale (gratuite) →
Diagnostics obligatoires : DPE, plomb, amiante, ERP
Encadrement des loyers en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux...)

Pendant le bail : les obligations de chacun

Loyer, charges, entretien : qui paie quoi ?

Loyer et révision annuelle (IRL, encadrement, blocage 2024)
Charges récupérables : liste limitative du décret n°87-713
Réparations locatives (locataire) vs grosses réparations (bailleur) →
Travaux d'amélioration énergétique : qui, quand, comment

Conflits courants & résolutions

Les litiges les plus fréquents et les voies de recours.

Loyer impayé : commandement de payer, clause résolutoire
Dépôt de garantie retenu : délai 1-2 mois, justification →
Trouble de voisinage, nuisances sonores, infiltration d'eau
Logement insalubre, indécence (décret n°2002-120)

Fin du bail & expulsion

Délais, préavis et procédure d'expulsion encadrée.

Préavis du locataire : 1 ou 3 mois selon zone tendue →
Préavis du bailleur : 6 mois, motifs limitatifs →
Procédure d'expulsion : commandement, audience, concours force publique
Trêve hivernale : 1er novembre - 31 mars

Études de cas

Cas concrets anonymisés

5 dossiers réels (anonymisés) traités par nos cabinets partenaires ou la jurisprudence récente. Pour donner une idée concrète des délais, coûts et issues possibles.

Cas 1

Dépôt de garantie non restitué — restitution intégrale + intérêts de retard

Situation

Locataire 28 ans, bail 3 ans (T2 Paris), loyer 1 050 €/mois, dépôt de garantie 1 050 €. Départ après état des lieux conforme. Bailleur retient l'intégralité du dépôt sous prétexte de 'remise en peinture' (vétusté normale 3 ans). Aucune facture présentée. 4 mois sans restitution.

Issue & honoraires

LRAR de mise en demeure (gratuit, modèle ANIL) → sans réponse. Saisine de la commission départementale de conciliation : conciliation refusée par bailleur. Tribunal de proximité (procédure simplifiée < 5 000 €, sans avocat obligatoire). Tribunal applique l'art. 22 loi 1989 + intérêts de retard 10 %/mois entamé. Bailleur condamné : 1 050 € restitution + 420 € intérêts (4 mois) + 800 € art. 700 CPC. Honoraires : 0 € (procédure auto-gérée). Délai : 6 mois.

Source : Art. 22 loi 89-462 du 06/07/1989 | Cass. 3e civ. 24/10/2019 n°18-19.696 | Tribunal de proximité 2024

Cas 2

Impayés de loyer — résiliation + 8 200 € de créance, expulsion après trêve

Situation

Propriétaire bailleur 64 ans, locataire en CDI initialement, perte d'emploi. Impayés de loyer (4 mois consécutifs, 4 200 € de dettes). Commandement de payer signifié par huissier. Pas de paiement dans les 2 mois. Garantie Visale active mais bénéficiaire en attente d'instruction.

Issue & honoraires

Assignation devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail. Audience 5 mois après commandement. Tribunal prononce la résiliation + condamne le locataire au paiement de 8 200 € (impayés cumulés + indemnités d'occupation jusqu'à libération). Trêve hivernale en cours → expulsion repoussée au 02/04. Visale rembourse 5 800 € au bailleur (plafond). Solde poursuivi par voie d'exécution. Honoraires bailleur : 2 600 € HT. Délai total : 11 mois (libération effective).

Source : Art. 24 loi 89-462 | Art. L412-1 et L412-6 CPCE (trêve) | Cass. 3e civ. 16/05/2019 n°17-23.989

Cas 3

Logement insalubre — résiliation aux torts du bailleur + 9 800 € dommages

Situation

Famille avec 2 enfants en bas âge, T3 Lyon, infiltrations d'eau au plafond chambres, moisissures noires sur murs, fenêtres non étanches. 6 mois de demandes au bailleur ignorées. Médecin traitant alerte sur la santé des enfants (asthme déclenché). Photos + courriers documentés.

Issue & honoraires

Saisine ARS pour insalubrité → arrêté préfectoral d'insalubrité partielle. Action en référé devant le TJ pour travaux. Tribunal condamne le bailleur à exécuter les travaux + indemnité d'occupation réduite de 30 % jusqu'à remise en état. Locataires choisissent finalement la résiliation du bail aux torts du bailleur + dommages-intérêts. Indemnisation : 9 800 € (préjudice de santé, frais de déménagement, surcoût relogement). Honoraires : 2 800 € HT (AJ totale obtenue). Délai : 8 mois.

Source : Décret n°2002-120 (logement décent) | Art. 1719 C. civ. | Cass. 3e civ. 16/12/2014 n°13-20.117

Cas 4

Encadrement des loyers Paris — restitution de loyer trop-perçu sur 3 ans

Situation

Locataire 32 ans, T1 dans le 11e arrondissement Paris, loyer 1 280 €/mois (zone tendue encadrée). Plafond du quartier publié par OLAP : 1 035 € + complément maximum 8 %. Soit plafond 1 117 €/mois. Loyer dépasse le plafond de 163 €/mois sans complément justifié au bail.

Issue & honoraires

Saisine de la commission départementale de conciliation → bailleur refuse de baisser. Action devant le tribunal de proximité en restitution du trop-perçu. Tribunal applique l'art. 17 loi 1989 + décret encadrement Paris. Condamnation à restituer 163 € × 36 mois = 5 868 € + baisse du loyer en cours à 1 117 €. Honoraires : 800 € HT (procédure simplifiée). Délai : 7 mois.

Source : Art. 17 et 17-2 loi 89-462 | Décret n°2019-437 (encadrement Paris) | Loi ELAN du 23/11/2018

Cas 5

Reprise pour habiter contestée — annulation du congé, indemnité 6 mois loyers

Situation

Locataire 52 ans, bail loi 89 depuis 8 ans, T3 Marseille 880 €/mois. Bailleur notifie congé pour reprise (habiter par sa fille). Locataire suspecte une fraude (la fille étudie à Lyon, propriétaire indique sur Leboncoin une intention de vente). Congé contesté.

Issue & honoraires

Action devant le tribunal judiciaire en annulation du congé. Démonstration de fausseté de la cause : copie annonce Leboncoin, inscription universitaire de la fille à Lyon, absence d'emménagement effectif après congé. Tribunal annule le congé + condamne le bailleur à indemnité de 6 mois de loyer (5 280 €) pour congé frauduleux + obligation de proposer un nouveau bail. Honoraires : 2 400 € HT. Délai : 13 mois.

Source : Art. 15 loi 89-462 | Cass. 3e civ. 19/09/2018 n°17-13.732 | Cass. 3e civ. 13/06/2019 n°18-13.622

Foire aux questions

Réponses aux questions courantes

Mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer chaque année ?

Oui, une fois par an, UNIQUEMENT si une clause de révision figure dans le bail ET selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique en plus. Hors clause de révision : aucune augmentation possible en cours de bail.

Mon dépôt de garantie n'a pas été restitué : que faire ?

Délai légal : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon. Au-delà, intérêts de retard de 10% du loyer mensuel par mois entamé. Procédure : 1) LRAR de mise en demeure. 2) Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuit, 2 mois). 3) Tribunal de proximité (procédure simplifiée < 5 000 €).

Quelles réparations sont à ma charge ?

Liste limitative du décret n°87-712 : entretien courant (nettoyage, remplacement joints, ampoules), petites réparations (poignées, robinetterie usée). À la charge du bailleur : grosses réparations (toiture, structure, chaudière en cas de vétusté). En cas de doute : la commission de conciliation tranche gratuitement.

Comment contester un état des lieux ?

À l'entrée : signaler par écrit dans les 10 jours (LRAR) tout défaut non mentionné. À la sortie : refuser de signer si désaccord, faire venir un huissier (frais partagés avec le bailleur). En cas de signature sous pression : possibilité de contestation a posteriori avec preuves (photos datées, témoignages).

Mon logement est insalubre, que faire ?

1) Mise en demeure du bailleur par LRAR avec photos et description. 2) Si pas de réaction sous 2 mois : saisine de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou de la mairie (Service Communal d'Hygiène et Santé). 3) Constat par expert. 4) Procédure en référé pour travaux ou résiliation aux torts du bailleur. Vous pouvez aussi consigner le loyer auprès de la CDC le temps des travaux.

Mon propriétaire veut me récupérer le logement : peut-il ?

Oui, uniquement à 3 motifs : reprise pour habiter (propriétaire ou famille proche), vente (locataire prioritaire), motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles graves). Préavis : 6 mois avant la fin du bail. Pour les locataires de + de 65 ans aux revenus modestes : protection renforcée (relogement ou remplacement par autre logement).

Pendant la trêve hivernale, peut-on m'expulser ?

Non, du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE). Exceptions : occupation sans droit ni titre (squatteurs), conjoint violent, immeuble dangereux. La trêve concerne uniquement l'exécution forcée (intervention de l'huissier avec concours de la force publique) : les procédures judiciaires peuvent continuer à courir.

Glossaire

Notions essentielles

IRL: Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE, plafond légal de la révision annuelle.
Bail loi 1989: Loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation principale, statut protecteur du locataire.
Commission de conciliation: Instance départementale gratuite tentant un règlement amiable des litiges locatifs avant tribunal.
État des lieux: Document décrivant l'état du logement à l'entrée et à la sortie, base de l'évaluation des dégradations.
Garantie Visale: Caution gratuite d'Action Logement pour les jeunes -30 ans et salariés en mobilité.
Trêve hivernale: Période du 1er novembre au 31 mars durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues.
Décret décence: Décret n°2002-120 listant les critères minimums d'un logement décent (surface, lumière, équipements).

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