Acquérir un appartement à Barcelone, une villa en Andalousie ou un appartement sur la Costa Blanca est un projet séduisant • mais la procédure espagnole diverge sensiblement du droit français sur des points cruciaux. Un Français qui transpose ses réflexes hexagonaux risque de perdre son acompte, de payer trop d'impôts ou de découvrir, après signature, des dettes occultes attachées au bien.
Le cadre juridique applicable est espagnol pour la forme et le fond du contrat (Código Civil español, Ley Hipotecaria), mais la convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 (entrée en vigueur le 1er novembre 1997) régit les droits d'imposition entre les deux États. Le règlement européen UE n° 650/2012 sur les successions transfrontalières complète le dispositif en matière héréditaire.
Ce guide vous présente chaque étape, du numéro d'identification étranger jusqu'à la transmission du bien, avec les coûts chiffrés et les pièges à déjouer.
Le NIE : sésame indispensable avant toute démarche
Le Número de Identificación de Extranjero (NIE) est exigé pour signer tout acte, ouvrir un compte bancaire espagnol ou payer les impôts liés à la transaction. Sans NIE, aucun notaire espagnol (notario) ne peut instrumenter la vente.
Vous l'obtenez en déposant le formulaire EX-15 auprès du consulat général d'Espagne compétent en France (Paris, Bordeaux, Marseille, etc.) ou, si vous êtes déjà en Espagne, auprès d'une Oficina de Extranjería ou commissariat de police. Comptez deux à six semaines. Le NIE est un numéro fiscal permanent, il ne vaut pas titre de séjour.
L'avant-contrat : les arras, une mécanique radicalement différente
En France, vous signez une promesse unilatérale ou un compromis de vente. En Espagne, l'usage quasi universel est le contrato de arras (article 1454 du Código Civil espagnol), fondé sur la théorie des arrhes confirmatoires ou pénitentielles.
Le type le plus répandu • les arras penitenciales • fonctionne ainsi : l'acheteur verse généralement 10 % du prix ; si l'acheteur se rétracte, il perd la totalité de l'acompte ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double. Contrairement à la promesse unilatérale française, il n'existe pas de délai légal de rétractation de dix jours pour un acheteur non-professionnel sur un bien en revente (ce droit existe uniquement pour les programmes neufs sous certaines conditions contractuelles). Lisez donc le contrat de arras avec un avocat avant de signer et de verser des fonds.
Le contrat de arras doit préciser : prix définitif, délai de signature de l'acte authentique, conditions suspensives éventuelles (obtention du prêt), état du bien, référence cadastrale.
L'acte authentique : l'escritura devant le notario
La vente définitive est formalisée par l'escritura pública de compraventa signée devant un notario espagnol, officier ministériel indépendant désigné librement par les parties (en pratique souvent par l'acheteur). Le notaire espagnol contrôle la légalité de l'acte mais n'effectue pas de vérification approfondie des charges du bien : cette diligence vous appartient.
Avant la signature, exigez une nota simple délivrée par le Registro de la Propiedad (registre foncier espagnol) : ce document révèle les hypothèques, servitudes, saisies et toute charge attachée au bien. Une dette hypothécaire ou une charge de copropriété impayée reste attachée au bien, non à la personne du vendeur • principe fondamental du droit réel espagnol (Ley Hipotecaria, articles 12 et 20).
Après signature, l'escritura doit être inscrite au Registro de la Propiedad dans les meilleurs délais : c'est cette inscription, et non la seule signature, qui vous protège contre les tiers.
Fiscalité de l'acquisition : ITP, IVA et AJD
La fiscalité varie selon que le bien est neuf ou ancien.
Bien ancien (revente entre particuliers) : vous acquittez l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), taxe régionale dont le taux varie selon la Communauté autonome : de 6 % (Madrid) à 11 % (Extremadura). En Andalousie, le taux général est de 7 % depuis 2021. Base de calcul : prix de vente ou valeur de référence cadastrale (valor de referencia) publiée par la Dirección General del Catastro, si elle lui est supérieure.
Bien neuf vendu par un promoteur : vous payez la TVA espagnole (IVA) au taux de 10 % (21 % pour terrains et locaux commerciaux), plus l'Actos Jurídicos Documentados (AJD), droit de timbre régional généralement compris entre 0,5 % et 1,5 % selon la communauté autonome.
Exemple chiffré : pour un appartement ancien de 250 000 € à Valence (ITP 10 %), comptez 25 000 € d'ITP, plus environ 1 500 € de frais de notaire et 400 € de frais d'inscription.
Impôts en tant que non-résident : IRNR et modelo 210
Si vous résidez fiscalement en France, vous êtes non-résident fiscal espagnol et soumis à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), régi par le Real Decreto Legislativo 5/2004.
Revenus locatifs : imposés en Espagne au taux fixe de 19 % (résidents UE/EEE) sur les revenus nets (charges déductibles pour résidents UE). Déclaration via le modelo 210, à déposer trimestriellement si le bien est loué.
Bien non loué : un revenu fictif (imputación de rentas) est calculé : 1,1 % de la valeur cadastrale (ou 2 % si non révisée depuis 1994), taxé à 19 %. Déclaration annuelle via le modelo 210.
Plus-value à la revente : imposée en Espagne à 19 % pour les résidents UE. Le notaire pratique une retenue à la source de 3 % sur le prix que le vendeur étranger doit imputer sur sa déclaration finale (modelo 211 pour l'acheteur, modelo 210 pour le vendeur).
En France, ces mêmes revenus et plus-values sont déclarables • mais la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers et les plus-values à l'État de situation du bien (l'Espagne). La France applique la méthode du taux effectif : elle tient compte de ces revenus pour calculer le taux applicable aux autres revenus français, sans imposer à nouveau le même revenu.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les résidents fiscaux français déclarent leurs biens espagnols à l'IFI si leur patrimoine net immobilier mondial dépasse 1,3 million d'euros. Aucune exonération conventionnelle spécifique n'écarte l'IFI sur les biens étrangers détenus par des résidents français.
Plusvalía municipal : à la revente, le vendeur (ou l'acheteur si le vendeur est non-résident) paie la plusvalía municipal, impôt local calculé sur la plus-value théorique du terrain depuis la dernière mutation. Depuis la réforme issue de la décision du Tribunal Constitucional de 2021 et le Real Decreto-ley 26/2021, deux méthodes de calcul coexistent (objective ou réelle) ; l'absence de plus-value réelle permet désormais de contester l'impôt.
La copropriété espagnole : la comunidad de propietarios
Si vous achetez un appartement ou un bien dans un ensemble collectif, vous intégrez automatiquement la comunidad de propietarios, régie par la Ley de Propiedad Horizontal (Loi 49/1960 modifiée). Chaque copropriétaire contribue aux charges selon sa cuota de participación inscrite dans le titre constitutif.
Avant signature, demandez au vendeur une certificación de estar al corriente de pago : attestation délivrée par le président ou l'administrateur de la communauté confirmant que le bien n'a aucune dette de charges impayée. Les dettes de l'année en cours et des trois années précédentes sont transmises avec le bien à l'acheteur (article 9.1.e de la LPH).
Vices cachés et vicios ocultos
Le Código Civil espagnol (articles 1484 à 1499) garantit l'acheteur contre les vicios ocultos : défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage ou qui diminuent son utilité au point que l'acheteur n'aurait pas contracté ou aurait payé moins. Le délai pour agir est de six mois à compter de la livraison (action redibitoria ou quanti minoris). Ce délai, bien plus court que le délai décennal français, impose une réactivité immédiate dès la découverte du vice.
Pièges classiques à éviter absolument
*Occupation illégale (okupa) :* vérifiez que le bien est libre de toute occupation avant signature. Une procédure d'expulsion en Espagne peut durer de six mois à deux ans.
Logement VPO (Vivienda de Protección Oficial) : bien à prix administré, soumis à restrictions de revente et de location. Vérifiez l'absence de ce statut dans la nota simple.
Dettes attachées au bien : outre les charges de copropriété, vérifiez l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe foncière) impayé, les hypothèques occultes et les anotaciones preventivas (saisies provisoires).
Cédula de habitabilidad : certificat d'habitabilité obligatoire dans de nombreuses communautés autonomes (Catalogne, Valence, Baléares…) pour toute vente ou location. Son absence peut bloquer la transaction ou révéler une construction non conforme.
Urbanisme irrégulier : dans certaines zones (Andalousie notamment), des milliers de constructions restent en situation irrégulière. Vérifiez la licence de obras et le certificado de fin de obra.
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Succession du bien espagnol
Le règlement UE n° 650/2012 (dit règlement Successions) s'applique aux successions ouvertes depuis le 17 août 2015. Par défaut, la loi applicable est celle de la résidence habituelle du défunt au moment du décès • donc le droit français si vous résidez en France. Vous pouvez toutefois choisir le droit de votre nationalité (française) par disposition testamentaire expresse.
Mais attention : l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones reste dû en Espagne sur les biens situés sur le territoire espagnol, quel que soit le droit civil applicable. Les taux varient considérablement selon la communauté autonome (de quasi-nuls à Madrid à significatifs dans d'autres régions). La convention franco-espagnole de 1963 en matière de successions (distincte de la convention de 1995) prévoit une répartition des droits d'imposition pour éviter la double imposition.
Checklist pratique avant de signer
- •[ ] Obtenir votre NIE avant toute démarche contractuelle
- •[ ] Commander une nota simple actualisée au Registro de la Propiedad
- •[ ] Vérifier le certificat de non-dette de copropriété
- •[ ] Vérifier le paiement de l'IBI des trois dernières années
- •[ ] Contrôler la cédula de habitabilidad et les licences d'urbanisme
- •[ ] Faire relire le contrato de arras par un avocat francophone spécialisé
- •[ ] Confirmer le statut neuf/ancien pour anticiper ITP ou IVA+AJD
- •[ ] Anticiper l'IRNR et les obligations déclaratives annuelles (modelo 210)
- •[ ] Prévoir un testament espagnol (testamento notarial) pour sécuriser la transmission
- •[ ] Vérifier l'absence de statut VPO et d'occupation illégale